Rozgraniczenie nieruchomości

Czym jest rozgraniczenie nieruchomości

Rozgraniczenie nieruchomości to postępowanie mające na celu ustalenie przebiegu granic pomiędzy sąsiednimi nieruchomościami, w sytuacji gdy granice te stały się sporne, niejasne albo nie zostały wcześniej prawidłowo ustalone i ujawnione w dokumentacji geodezyjnej.

Celem rozgraniczenia jest jednoznaczne określenie, gdzie przebiega granica prawna między nieruchomościami, a w konsekwencji - zapewnienie właścicielom pewności co do zakresu przysługującego im prawa własności.

Wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego w trybie administracyjnym

Kiedy można wszcząć postępowanie rozgraniczeniowe?

Postępowanie rozgraniczeniowe można wszcząć, gdy:

• przebieg granicy nieruchomości jest sporny między właścicielami,
• brak jest danych geodezyjnych pozwalających jednoznacznie określić granicę,
• granice w terenie nie odpowiadają zapisom w księgach wieczystych i ewidencji gruntów i budynków lub dokumentacja jest niekompletna bądź sprzeczna.

Postępowanie może być wszczęte zarówno na wniosek strony (najczęściej właściciela nieruchomości), jak i z urzędu.

Do kogo trafia wniosek o rozgraniczenie i kto je prowadzi?

Wniosek o rozgraniczenie nieruchomości składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

Organ ten:

• wszczyna i prowadzi postępowanie administracyjne,
• upoważnia geodetę uprawnionego do przeprowadzenia czynności ustalenia przebiegu granic.

Przesłanki do przeprowadzenia postępowania rozgraniczeniowego

Podstawową przesłanką jest spór lub niepewność co do przebiegu granicy nieruchomości. Postępowanie rozgraniczeniowe nie służy do zmiany granic według woli stron, lecz do ustalenia ich rzeczywistego, prawnego przebiegu.

Upoważnienie geodety do przeprowadzenia czynności

Organ administracji (wójt, burmistrz, prezydent miasta) wydaje postanowienie o upoważnieniu geodety, który posiada odpowiednie uprawnienia zawodowe, do wykonania czynności ustalenia przebiegu granic nieruchomości w terenie.

Czynności ustalenia przebiegu granic nieruchomości w postępowaniu rozgraniczeniowym

Analiza dokumentów stanowiących podstawę ustalenia granic

Geodeta w pierwszej kolejności analizuje dostępne materiały, w szczególności:

• dokumentację z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego,
• wcześniejsze protokoły graniczne i dokumenty udostępnione przez zainteresowane strony,
• akty własności, decyzje administracyjne, orzeczenia sądowe, akta ksiąg wieczystych.

Celem analizy jest ustalenie, czy istnieją wiarygodne dokumenty pozwalające odtworzyć przebieg granicy.

Wezwanie zainteresowanych stron

Geodeta wzywa wszystkie strony postępowania (właścicieli lub użytkowników wieczystych sąsiednich nieruchomości) na czynności w terenie.

Wezwanie:

• doręczane jest na piśmie, za zwrotnym potwierdzeniem odbioru najpóźniej na 7 dni przed wyznaczonym terminem,
• zawiera informację o miejscu, dacie i godzinie czynności,
• poucza o skutkach niestawiennictwa.

Prace terenowe

Podczas czynności strony składają oświadczenia:

• czy zgadzają się z przebiegiem granicy odtworzonej na podstawie dokumentów pozyskanych w wyniku dokonanej analizy,
• czy uznają wskazany przebieg granicy,
• czy zgłaszają zastrzeżenia lub dowody przeciwne.

Oświadczenia te mają istotne znaczenie dowodowe i są utrwalane w protokole.

Wywiad terenowy

Geodeta przeprowadza wywiad terenowy, polegający na:

• oszukaniu istniejących znaków granicznych nieruchomości dolegających,
• analizie sposobu użytkowania gruntów,
• ustaleniu, czy w terenie istnieją trwałe elementy wskazujące na przebieg granicy (ogrodzenia, miedze, rowy, drogi, słupy energetyczne, drzewa itp.).

Kryteria rozgraniczenia nieruchomości

Granice ustala się według następującej kolejności kryteriów:

• na podstawie dokumentów - jeżeli pozwalają one jednoznacznie określić granicę,
• na podstawie zgodnego oświadczenia stron - jeżeli strony osiągną porozumienie,
• w przypadku braku dokumentów i zgody - sprawa podlega przekazaniu do sądu.

Zamknięcie rozprawy granicznej

Po przeprowadzeniu czynności geodeta zamyka rozprawę graniczną i sporządza protokół, który zawiera m.in.:

• opis ustalonego przebiegu granicy,
• stanowiska i oświadczenia stron,
• informacje o ewentualnej ugodzie lub braku porozumienia.

Dokumentacja z rozgraniczenia

Efektem prac geodety jest:

• operat techniczny,
• operat rozgraniczeniowy,

które są przekazywane do organu gminy i włączane do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Formy zakończenia postępowania rozgraniczeniowego

Ugoda graniczna zawarta przed geodetą

Jeżeli strony dojdą do porozumienia co do przebiegu granicy, mogą zawrzeć ugodę graniczną przed geodetą.

Charakter prawny ugody granicznej

Ugoda graniczna:

• ma moc ugody zawartej przed organem administracji,

• po zatwierdzeniu wywołuje skutki prawne równoważne decyzji administracyjnej.

Czynności geodety po zawarciu ugody

Geodeta:

• utrwala ugodę w protokole,

• stabilizuje punkty graniczne w terenie,

• sporządza dokumentację do wydania decyzji przez organ.

Decyzja o umorzeniu postępowania z powodu ugody

Organ administracyjny wydaje decyzję o umorzeniu postępowania rozgraniczeniowego, ponieważ spór został zakończony ugodą.

Decyzja administracyjna o rozgraniczeniu nieruchomości

Jeżeli granice zostały ustalone na podstawie dokumentów lub zgodnych oświadczeń stron, organ wydaje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości.

Decyzja zatwierdzająca ustalone granice

Decyzja ta zatwierdza przebieg granic ustalony w toku postępowania i stanowi podstawę do aktualizacji ewidencji gruntów.

Decyzja o umorzeniu postępowania i przekazaniu sprawy do sądu

W przypadku braku zgody stron i braku jednoznacznych dokumentów organ umarza postępowanie administracyjne i przekazuje sprawę do rozpoznania przez sąd.

Koszty postępowania rozgraniczeniowego

Co do zasady:

• koszty postępowania (w szczególności wynagrodzenie geodety) ponoszą strony postępowania,
• najczęściej koszty te obciążają wnioskodawcę, z możliwością ich późniejszego rozliczenia między stronami,
• w postępowaniu sądowym ostateczny podział kosztów zależy od rozstrzygnięcia sądu.

Sądowe postępowanie rozgraniczeniowe

Przekazanie sprawy na drogę sądową

Jeżeli postępowanie administracyjne nie doprowadziło do ustalenia granic (brak ugody i brak wystarczających dowodów), sprawa trafia do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

Sąd:

• prowadzi postępowanie nieprocesowe,
• ustala granice na podstawie całokształtu materiału dowodowego,
• może posłużyć się opinią biegłego geodety.

Wykonalność orzeczeń sądowych

Prawomocne postanowienie sądu o rozgraniczeniu nieruchomości:

• jest wiążące dla stron,
• stanowi podstawę do ujawnienia granic w ewidencji gruntów i budynków oraz księgach wieczystych,
• podlega wykonaniu poprzez geodezyjne utrwalenie granic w terenie.