Mapa do zasiedzenia nieruchomości

Instytucja zasiedzenia została uregulowana przepisami rozdziału II działu III Kodeksu cywilnego, gdzie przesłanki zasiedzenia nieruchomości określone zostały w art. 172 § 1 k.c., stosownie do którego: „Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwalnie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie)”. Zgodnie zaś z art. 172 § 2 k.c.: „Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

Co może być nabyte przez zasiedzenie

• Prawo rzeczowe takie jak:

Własność nieruchomości gruntowej, budynkowej, lokalowej oraz niektóre z praw rzeczowych ograniczonych, dlatego można zasiedzieć tylko służebności gruntowe czynne oraz służebności przesyłu.

• użytkowanie wieczyste - uchwała Sądu Najwyższego która przyjęła dopuszczalność nabycia użytkowania wieczystego przez zasiedzenie innego (poprzedniego) użytkownika wieczystego.
• całą działkę gruntu lub jej część
• cały budynek lub mieszkanie (lokal stanowiący odrębną część własności)
• udział we współwłasności nieruchomości lub współużytkowaniu wieczystym
• nieruchomość stanowiącą własność osób fizycznych, spółki, spółdzielni, samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa.

nieruchomość stanowiącą wspólnotę gruntową.

Dobra a zła wiara przy zasiedzeniu.

W przypadku zasiedzenia nieruchomości różnica między dobrą wiarą a złą wiarą ma kluczowe znaczenie, bo wpływa bezpośrednio na długość wymaganego okresu posiadania, 20 lat - w dobrej wierze albo 30 lat - w złej wierze. Początek przyjmuje się jako dzień objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne natomiast Sąd stwierdza zasiedzenie z datą wsteczną, czyli z dniem, w którym termin minął (20 albo 30 lat).

• Dobra wiara oznacza, że posiadacz żyje w przekonaniu, iż przysługuje mu prawo własności nieruchomości będąc samoistnym posiadaczem (często spadkobiercą).

Samoistny posiadacz uważa się za właściciela, nie wie i nie powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem, płaci podatki od nieruchomości.

Często są to osoby które nabyły nieruchomość na podstawie nie ważniej umowy, o czym nie wiedziały, błędów w księgach wieczystych oraz wadliwe akty notarialne.

• Zła wiara występuje wtedy, gdy posiadacz wie, że nie jest właścicielem, albo powinien wiedzieć, że właścicielem nie jest (np. przy zachowaniu należytej staranności).

Często są to osoby świadome zajęcie cudzej działki, wiedzą kto jest właścicielem, ignorują dane z ksiąg wieczystych i korzystające z nieruchomości bo nikt się upomniał.

Czego zasiedzieć nie można:

• jednego pokoju z kilku wchodzących w skład nieruchomości lokalowej, czyli część budynku.
• nieruchomości należących do kategorii dróg publicznych czy też gruntów pod wodami płynącymi

Koszty sądowe

Stosownie do przepisów ustawy z 28.07.2025 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata sądowa do wniosku o:

• stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wynosi 2000 złotych
• zasiedzenie współwłasności wynosi 1000 złotych
• stwierdzenie nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie wynosi 200 złotych

Co wpływa na koszt i czas sporządzenia prac geodezyjnych do zasiedzenia nieruchomości gruntowej?

Koszt zależy od:

• powierzchni i kształtu nieruchomości (większa i nieregularna = drożej),
• liczby działek i właścicieli,
• stanu dokumentacji w zasobie geodezyjnym (braki = dodatkowe prace),
• zakresu prac (np. odtworzenia lub ustalenia granic),

Czas realizacji zależy od:

• procedur urzędowych (zgłoszenie, materiały, weryfikacja),
• konieczności ustalania granic i zawiadamiania stron,
• warunków terenowych i pogodowych,
• kompletności dokumentów od zleceniodawcy.